会社員の不動産投資にも税務調査はくる？！

相談に来る多くの方が

・不動産投資の経費はどこまでいいのか？
・会社員でも不動産投資の税務調査は来るのか？
・税務調査の前に修正申告は出せるのかか

など、不動産投資の確定申告や税務調査について聞かれます。

今回は不動産投資で税務調査と経費にについてお話します。

不動産投資の税務調査（会社員含む）

まずはじめに、会社員であっても不動産収入がある方や不動産投資をしている方で、申告内容に疑わしい点があると税務署に判断された場合は税務署からお尋ねが来ます。

主に以下のような申告書は注意が必要です。

・売上除外
・経費水増し
・所得税還付

特に税金を還付する行為は税務署から見ても怪しまれやすいです。

赤字で所得税還付してる人の中には
給料の税金が高いので、不動産を買ってマイナスを立てて
お給料の所得税を取り返そういう発想をする方もいます。

このような背景から、赤字のマイナスの妥当性を税務署は非常に注視しています。
そのため、所得税還付を行っている方にはとりわけ税務調査やお尋ねが来る可能性は高いのです。

不動産投資においては最初の内は赤字で還付ということも勿論あります。
しかし、どうしても生活費部分などを入れ込む方も多いのが現状です。
そういったところから税務署はより警戒をするようにしているのでしょう。

調査前に修正申告はしてもいい
消費税の観点がないことが前提であれば可能で認められている権利です。
この際、修正申告を出すことを調査官に必ず申し出なければならないという定めはありません。

無申告の場合

税務調査というのは基本的には確定申告をしている人に行われます。
無申告ゆえに調査は来ないだろうと思ってそのまま放置している場合は要注意です。

無申告であっても税務調査は来ます。

不動産投資であれば不動産を購入した情報や登記情報などは税務署の管理システムにより全て把握することができます。
こういった外部からの情報を照会して申告書と物件数が合わないことが判明し、税務調査に至るケースもあります。

また、無申告の場合は調査期間が長くなり、より重いペナルティが課される可能性が高くなります。

不動産投資の経費について

問い合わせの中には
不動産投資をあじめる前の経費はどこまで算入できますか？と聞かれることがあります。

内容としては

・不動産投資の塾代
・不動産投資本
・懇親会

などです。

結論から言うと、こういったものを事前の経費として認められるのはなかなか難しいです。税務署の見方としては不動産を取得してからということが一般的なようです。

また、物件取得後の経費については
不動産投資を開始したあとにかかってくる物件の管理費、清掃代、物件備品代などは必要経費性が出て来るので経費として認められやすいでしょう。

まとめ

会社員であっても税務調査は来ます。
不動産の登記や購入情報なども税務署は把握することができます。
よって適当な申告や無申告はバレます。
税務調査の連絡が来てしまったら、修正申告を事前にすることは権利として認められています。
不動産の経費についてはグレーで曖昧であるものが多く、経費として認められないケースも多くあります。
もし税務調査の連絡が来てしまった場合は税務調査を得意とする税理士や専門家に相談することをおすすめします。